Приёмка · Строительная экспертиза · Технадзор
Филонов Контроль:дотошность, за которую я отвечаю своей фамилией
Опубликовано
Я лично выезжал на приёмки квартир в Дубну. И лично проверял квартиры в московских жилых комплексах в двух–трёх минутах пешком от Кремля — с отделкой и без неё. Это разные объекты по стоимости, сложности и ожиданиям собственников. На них работал я, Павел Филонов, основатель и главный эксперт «Филонов Контроль». Цена недвижимости не повод менять отношение к работе или отправлять к клиенту менее подготовленного специалиста.
Мы занимаемся приёмкой недвижимости, строительной экспертизой и техническим надзором в Москве и Московской области. Эти задачи выполняет один и тот же основной состав экспертов. У нас небольшая команда из нескольких человек, и дотошность — общий принцип нашей работы. Нужно внимательно исследовать объект, проверить свои предположения и объяснить выводы так, чтобы собственник понимал, на чём они основаны.
2–3объекта в день — максимум на всю команду
3–4 чнередко занимает подробная приёмка
1000+обзоров, включая материалы в ограниченном доступе
На объекты выезжаем сами
На приёмки выезжаем мы сами: я, как практикующий главный эксперт, и Пётр. Экспертизы проводим тем же составом, а к техническому надзору относимся с той же требовательностью. Моя работа руководителя не отделена от практики. Я продолжаю обследовать объекты, общаться с подрядчиками и представителями застройщиков, разбирать сложные случаи. За подходом компании стоит и моя личная работа.
Проверять «галопом по Европам», пытаясь успеть на десять объектов за день, — не наш формат. У нас максимум два–три объекта в день на всю команду специалистов. Мы оставляем время, чтобы разобраться в проблеме, обосновать замечание и ответить на вопросы собственника. Такая загрузка соответствует той дотошности, которую мы обещаем клиентам.
Дотошность в каждой детали
Я не считаю нормальным, когда человеку, который заплатил за новую квартиру, предлагают за свой счёт исправить ошибки строительства. «Это скроется ремонтом», «герметиком замажут», «в эксплуатации не почувствуете» — такие объяснения мы слышим на приёмках. За ними может стоять и небольшой недостаток отделки, и проблема, к которой после ремонта будет трудно подобраться. Прежде чем с чем-либо соглашаться, нужно разобраться, что именно построено неправильно и к чему это может привести.
Оборудование, профильная квалификация и работа по нормам — необходимые условия профессиональной проверки. Насколько хорошо они работают вместе, становится понятно на объекте. Уделяет ли специалист время сомнительному участку? Продолжает ли разбираться, когда его торопят или оспаривают замечание? Может ли подтвердить собственные выводы? Именно здесь для собственника проявляется ценность работы эксперта.
Возьмём зазор в стыке дверной коробки. Его действительно можно заполнить герметиком. Но сначала мы проверим, почему он возник: как собрана и установлена коробка, не искривлена ли она, как прилегает полотно, работают ли замок и петли. Если нарушена геометрия, аккуратно замазанный стык не исправит дверь. Поэтому наше замечание должно описывать сам дефект и его расположение достаточно точно, чтобы косметическую доработку нельзя было выдать за полноценное устранение.
С окнами тот же принцип. За продуванием могут стоять разные причины: недостаточный прижим, деформация профиля, проблема с уплотнителем или монтажным швом. Нужно проверить конструкцию и разобраться в причине. Трещины в кладке и в местах примыкания блоков к монолиту тоже требуют оценки. Закрыть трещину отделкой ещё не означает устранить то, из-за чего она появилась.
Нормы и измерения в основе выводов
Мы работаем по применимым нормативам и объясняем каждое замечание. Показываем, что обнаружили, где и как выполнили измерение, какому требованию результат не соответствует. Собственник должен понимать, что происходит с его квартирой. Представитель застройщика должен видеть основания нашего требования. Если для окончательного вывода требуется дополнительное обследование, мы прямо об этом говорим.
В строительной экспертизе этот подход особенно важен: вывод должен опираться на исследование объекта и полученные данные. Нужно разобраться в характере дефекта, обосновать его оценку и ответить на поставленные вопросы. Мы не выбираем более удобное объяснение только потому, что оно устроит подрядчика. Собственнику нужно заключение, которое понятно ему самому и которое эксперт способен аргументированно защитить.
При техническом надзоре мы проверяем работы поэтапно, сверяем их с проектом и обращаем внимание на то, что вскоре окажется скрыто отделкой. В одном из наших выпусков показана перегородка из пазогребневых блоков, глубоко прорезанная по горизонтали для канализационной трубы. На том же объекте мы проверяли расположение электрических и сантехнических выводов по проекту. Такие ошибки важно выявлять, пока к конструкциям и коммуникациям есть доступ.
Технический надзор за ремонтом на YouTube
Профессиональное оборудование и документы о квалификации необходимы. Но наличие лазера или тепловизора само по себе не делает осмотр качественным. Включение специалиста в реестр НОПРИЗ или НОСТРОЙ тоже не заменяет умения пользоваться приборами, понимать конструкцию и замечать детали. Мы готовы предъявлять документы о квалификации и поверке средств измерений. И готовы объяснять, как получили результат и почему считаем его значимым.
Как мы отстаиваем замечания
Клиенты рассказывают, что в чатах собственников нас иногда представляют людьми, у которых на приёмках чуть ли не война с застройщиками. Споры действительно бывают. Когда недостаток пытаются объявить нормой, разговор может стать жёстким. Мы к этому готовы. Уступать только потому, что кому-то неудобно наше замечание, я считаю неправильным.
Если называть это «войной», то это война аргументов, измерений и знания норм. Мы действуем в рамках закона и умеем обосновывать свою позицию. Одного уверенного голоса для этого мало: нужно знать, какое требование относится к конкретной конструкции, как его проверить и как зафиксировать нарушение. Когда всё это сделано, отмахнуться от собственника словами «у нас всё нормально» становится гораздо сложнее.
При этом мы отмечаем и качественно выполненные исправления. В выпуске о третьей приёмке в ЖК «Остров» мы рассказали, что искривления оконных створок устранили, реставрацию выполнили хорошо, часть оставшихся замечаний исправили прямо при нас. Одновременно сохранили требование по стеклопакету с оптическими искажениями. Так и должна выглядеть последовательная работа: признать исправленное и продолжить разбираться с тем, что осталось.
Третья приёмка в ЖК Остров на YouTube
В отзыве на Яндекс Картах Андрей Зависнов написал о нашем эксперте Петре: «С клиентом вежлив, с застройщиком строг. Все по делу!» Мне близка эта формулировка. Собственнику нужна поддержка человека, который спокойно объяснит ситуацию и выдержит профессиональный спор.
Почему подробная проверка занимает несколько часов
На подробную проверку нужно время. Наши приёмки нередко занимают три–четыре часа, а на сложных объектах — пять часов и больше. Встречаем ситуации, когда у представителей застройщика на одну встречу заложено около полутора часов. Этот график не определяет, сколько времени потребуется, чтобы разобраться со всеми обнаруженными проблемами. Мы заранее просим клиентов учитывать продолжительность осмотра.
Об этом пишут и сами собственники. Полина Е. в отзыве о студии с отделкой отметила: «В квартире 22 кв. м провел больше трех часов». Кирилл Чугай рассказал о примерно пятичасовой приёмке, объяснениях по дефектам и консультации по дальнейшим действиям. Для меня в этих отзывах ценно, что люди замечают и тщательность проверки, и то, насколько понятными становятся её результаты.
Что остаётся за кадром наших обзоров
Десять–пятнадцать минут нашего видео часто стоят трёх–четырёх часов приёмки. Зритель видит уже найденные недостатки и наши объяснения. За кадром остаются последовательные проверки, измерения, осмотр стыков и примыканий, обсуждение замечаний и их фиксация. По длине ролика нельзя судить о времени, которое мы провели в квартире.
Обзоры мы снимаем с первого раза, с одного дубля и с минимальным монтажом. Убираем слова-паразиты и оговорки. После пяти часов приёмки собраться и внятно рассказать о результатах непросто. Устал эксперт, устал собственник, у представителей застройщика свой график. Такая съёмка требует терпения от всех участников. Но именно на объекте можно сразу показать, где находится дефект, как он выглядит и почему мы его зафиксировали.
В нашем YouTube-канале @filonovcontrol есть истории, которые продолжаются месяцами. Например, на третьей приёмке квартиры в ЖК «Шагал» мы зафиксировали 318 пунктов замечаний. Среди оставшихся проблем были продувание стен, отсутствие тяги в вентиляционном канале и дефекты окон. Часть нанесённых ранее отметок о недостатках стёрли, а сами недостатки сохранились. Такие возвращения на объект позволяют увидеть, что произошло после первого акта.
Третья приёмка в ЖК Шагал на YouTube
В повторной приёмке в ЖК «Первый Дубровский» мы разбирали другую ситуацию: повреждение натяжного потолка замазали герметиком, следы влаги и плесени под ванной закрасили, часть дефектов оконных примыканий закрыли герметиком. На повторном осмотре нужно установить, устранена ли проблема и насколько качественно выполнены работы. Одного сообщения о готовности квартиры для этого недостаточно.
Повторная приёмка в ЖК Первый Дубровский на YouTube
Более тысячи обзоров небольшой команды
Сейчас более 800 наших обзоров находятся в ограниченном доступе. Вместе с уже опубликованными их больше тысячи. Этот материал подготовлен нашей небольшой командой из нескольких человек. Мы постепенно возвращаем обзоры в открытый доступ. О причинах ограничений я рассказал на приёмке и в обзоре ЖК SOUL. Поэтому по числу доступных сегодня роликов нельзя судить обо всём накопленном нами опыте.
Обзор ЖК SOUL и рассказ об изменениях на канале
Зачем мы делимся опытом
Я и сам иногда задумываюсь, как наши обзоры используют другие компании, частные эксперты и люди, которые только приходят в профессию. Не отдаём ли мы собственный опыт тем, с кем конкурируем за заказы? Такой вопрос у меня есть. Но мне не жалко делиться материалами для обучения. Если человек посмотрит наш разбор и станет внимательнее проверять квартиры, я считаю это полезным результатом.
Мне хочется, чтобы качество строительства в Москве и в России становилось лучше. Чтобы застройщики смотрели наши обзоры, замечали повторяющиеся ошибки и исправляли организацию работ на следующих объектах. Чтобы собственники понимали, как проводится подробная приёмка, какие вопросы стоит задать эксперту и что могло остаться без внимания. Чем больше люди знают о качестве строительства, тем труднее убедить их, что любой дефект — это мелочь.
Открытые разборы повышают требования и к нам самим. Зритель может оценить наши доводы, задать вопрос по измерению, не согласиться с выводом. Я считаю такую проверяемость полезной. Репутация должна опираться на работу, которую можно разобрать по существу. Для этого мы и ведём наши площадки, включая YouTube и Дзен.
Что происходит после первого акта
При всей пользе публичности я всегда объясняю клиентам: даже акт с тремястами замечаниями и резонансный видеообзор не означают, что застройщик завтра всё исправит. Видео способно привлечь внимание к проблеме. Дальше всё равно нужны действия собственника, документы и контроль. Иногда исправляют часть замечаний, иногда к ним приходится возвращаться несколько раз.
Повторная приёмка нужна, чтобы проверить фактический результат. Мы сверяем его с предыдущими замечаниями, осматриваем переделанные участки и фиксируем то, что осталось либо появилось в ходе работ. Большое количество пунктов в акте само по себе не является нашей целью. Значение имеет содержание каждого замечания и то, что с ним произошло дальше.
Уже на приёмке мы даём собственнику бесплатную юридическую консультацию по его ситуации: объясняем первые шаги, порядок предъявления замечаний, подготовку и направление претензии, что проверить в предлагаемых документах. Разбираем, когда потребуется повторный осмотр, дополнительная экспертиза или дальнейшее юридическое сопровождение. Человек должен уходить с пониманием, как действовать после нашего выезда.
Два года работы с квартирой за полтора миллиарда
Один из самых показательных случаев нашей практики — квартира с отделкой стоимостью около полутора миллиардов рублей, в трёх минутах от Кремля. Собственник не принимал её примерно два года. За это время прошло больше десяти приёмок. Мы снова приезжали, проверяли сделанное и фиксировали то, что по-прежнему требовало исправления.
Квартиру четыре раза полностью перешпаклёвывали и перекрашивали. Реставрировали дубовый паркет, восстанавливали окна и меняли оконные блоки. Ванну стоимостью около трёх миллионов рублей сначала пытались отреставрировать из-за царапины. Добиться необходимого качества не удалось — ванну заменили. Объём переделок был колоссальным.
В итоге, помимо выполненных работ, собственник получил в качестве компенсации парковочное место стоимостью около 30 миллионов рублей. Клиент остался очень доволен. Этот результат потребовал длительной последовательной работы. Он хорошо показывает, почему после первого осмотра так важно проверять исполнение требований, даже когда объект стоит очень дорого.
Название комплекса, адрес и имя клиента я не раскрываю. Камерные проекты такого уровня мы обычно не показываем: собственники ценят конфиденциальность, а по деталям квартиры их легко узнать. Поэтому далеко не вся наша работа появляется в интернете. Для нас качество приёмки и интересы клиента важнее возможности выпустить эффектный обзор.
Одинаковая требовательность к каждому объекту
Для небольшой студии действует тот же принцип работы. Человек, который годами копил на своё жильё, тоже должен получить опытного специалиста и внимательное отношение к своему объекту. Переделка окна, пола или санузла может стать для него тяжёлой статьёй расходов. Мы учитываем особенности квартиры и поставленную задачу, сохраняя требовательность к качеству.
За большим архивом стоит личная практика каждого из нас. Мы видели, как одинаковые дефекты проявляются на разных объектах, какие способы устранения работают и к каким замечаниям приходится возвращаться. Если мы впервые приезжаем в конкретный жилой комплекс, этот опыт остаётся с нами. Знакомые признаки подсказывают, на что обратить внимание, а вывод о самой квартире мы делаем по результатам её проверки.
Выбирая специалиста, я советую посмотреть, как он работает на реальном объекте. Насколько понятны его объяснения? Есть ли у замечаний основание? Что он показывает на повторных осмотрах? Почитайте отзывы о том, как проходила приёмка и что было после неё. По этим деталям можно понять гораздо больше, чем по перечню приборов на сайте.
В «Филонов Контроль» мы готовы тратить время на детали и отвечать за свои выводы. Если замечание обосновано, будем его отстаивать. Если работа исправлена качественно, это тоже зафиксируем. При приёмке, проведении экспертизы или техническом надзоре собственник должен ясно понимать состояние своего объекта и иметь основания для дальнейших действий. Именно за такую работу я готов отвечать своей фамилией.
Доверяй, но проверяй с Филонов Контроль!
Обсудим ваш объект, задачу и подходящий формат проверки.
+7 965 222-22-80© Все права зарегистрированы
e-mail: expert@filonovcontrol.moscow
ИП Филонов П.И. ОГРН: 324508100607730
компании "ПРОФПРИЕМКА.МОСКВА"
Находясь на сайте вы даете согласие
на использование файлов куки.